总价高反而卖得快？！上海2500W+豪宅大起底！
近期，随着2023年楼市回暖，市场成交越来越旺。
根据中原地产研究院数据显示，2023年1月，上海新房2500万及以上高端房源供应共成交338套，环比上涨25.65%。
从近期新房市场，可以看出那些热门的“千万级”新盘，不仅频频触发积分，而且几乎“清一色”开盘售罄。
上周，位于前滩的浦江壹号正式开盘，100.85分的高分选手入场选房。出人意料的是，项目5套复式大户型最早卖掉，总价最高约8500万顶复，被14号选走。随后大户型光速售罄，小户型反而去化缓慢，不过最终仍然当天清盘。
此外，2023年首个高分盘——绿城·外滩兰庭，入围分97分，推出建面约207-297㎡3+1房-5房，均价约14.5万/㎡。据悉，111套房源，1小时4分钟，128号清盘，弃号仅17人。要知道，该项目的最低售价也在2700万+左右，高端购买力不容小觑额。
同时，老静安的稀缺新盘——鸿印里，开盘同样被迅速秒光！选房整个过程历时约3小时35分钟，整体选房的弃号数非常低。很有意思的是，最后一套房是6号楼201的83平小户型一房，因为该房源与整体均套面积171㎡有较大出入，加上楼层低采光差，所以才是最后一套被清盘。
Part.1
【新房】
为什么越贵的房子越好卖？
总结出了3条规律
从中，我们发现了一些市场去化规律：
1、越贵的房源越有人气
2、弃号率极低
3、更偏向于自住
越贵的房子相对越有人气，可以理解为大户型更抢手。
由于近几年来上海土地出让中，明确规定了“中小户型”限制比例。因此我们可以看到，现在市场主流就是100平三房。但对于置换型的家庭来说，100平显然太小了。因此，大户型成为了市场的稀缺品，特别是总价2000万以上的买家，他们更在意的居住的尺度感。
弃号率低受到几方面的影响：
这个项目受到市场认可度很高；
这个项目一定自带某种稀缺性；
这个项目的定价逻辑相对合理，没有偏移市场的行情。
仔细观察鸿印里和绿城·外滩兰庭，基本都符合以上的3点。浦江壹号选房的弃号率相对较高，主要是因为它产品比较特别，塔楼设计，存在一定数量非主流户型，市场接受度不高。但毕竟是前滩一线滨江占位，搭配12万+的好价格，存在一定倒挂空间，足以顺利去化。
从三个项目的积分来看，全部锁定“无房”家庭，自住的倾向比较明显。其中，从入围名单的身份信息判断，一大半都来自于上海的土著家庭。比如鸿印里的上海土著占62.2%、浦江壹号占68.5%、绿城·外滩兰庭的本地土著占62%。
Part.2
【二手房】
核心地段大平层
别墅大户型成交明显增多
新房市场的火热状态，那么二手市场表现如何呢？
根据中原地产数据显示，1月上海二手豪宅市场共成交34套，1月全市二手豪宅成交均价为13.6万/㎡，环比上涨5.25%。
其中，主要的成交区域来自于浦东，主要集中于花木、联洋、陆家嘴塘桥等板块。
1月成交最多的小区，来自于浦东陆家嘴的世茂滨江花园，成交套均总价在2410万/套，成交均价102730元/㎡。
此外，位于陆家嘴滨江的仁恒滨江园、以及徐汇滨江的尚海湾豪庭、黄浦滨江的华润外滩九里，这些滨江标杆住宅均有上榜。凭借其优越的地段、过硬的品质，大面积高总价的房源成交占比提升明显。
值得一体的是，远郊别墅行情也开始回升了。从成交结构来看，自22年第四季度开始，以核心地段大平层、独栋别墅等产品为代表的大户型成交明显增多。
比如青浦区的2000万+成交，主要集中于徐泾、赵巷两个板块，以别墅产品为主。松江新桥板块的乔爱庄园，继续保持着去年下半年月均成交水平，套均面积高达1235㎡/套，套均总价约4900万/套。
值得注意的是，上海高端住宅，具备一定的资产配置属性。因此二手成交，一定程度上体现出了上海高端住宅的“变现”能力。
Part.3
【法拍房】
楼市是否真正回暖？看法拍
楼市是否真正回暖，法拍市场会更加敏感，也会更加直观一点。市场情绪好的时候，高溢价成交频现，市场趋势转冷的时候就会流拍。
2023年开年，关于上海"上亿"住宅成交的消息不断传出。1月17日，上海一口气拍出3套“高价房”，总成交金额高达2.9亿元！
其中，有一套世纪公园旁的御翠园“法拍房”，起拍价约5370万元，最终以约1.188亿元的“高价”成交，折合单价约19.64万/㎡。
同一天，位于浦东花木的另一套独栋别墅，也拍出了高价。起拍价格为7233.84万，最终9143.84万成交，折合单价约17.2万/㎡。
而在市中心徐汇的五原路上，梧桐区的独栋老洋房以市场价的56折开拍，起拍价格为6283万，市场评估价格为1.122亿元。最终以8014.44万元“捡漏价”成交，折合单价为23.95万/㎡。
相关链接：《一天成交2.9亿元！春节前，上海“高价房”成交热度不减！》
2月6日，还有一套世纪公园旁的御翠园独栋别墅，起拍价约7256.37万元，最终以约9092.37万元成交，折合单价约18.8万/㎡。
相关链接：《世纪公园旁，内环独栋别墅18.8万/㎡成交！》
2月9日，阿里巴巴拍卖网站还成交了一套静安大悦城旁的苏河湾标杆住宅，起拍价约3430万元，最终以约4705万元成交，折合单价约21.05万/㎡。
相关链接：《静安苏河湾，中粮天悦壹号21.05万/㎡成交！》
总结
1、上海作为一线国际大都市，上海高端住宅市场需求旺盛，购买力十分强劲！
2、上海高端住宅，具备一定的资产配置属性。因此二手成交，一定程度上体现出了上海高端住宅的“变现”能力。
3、上海法拍市场开始活跃起来，标志着楼市回暖的开始！
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